El crédito repunta. Los precios, todavía no reaccionan.
Agosto fue el tercer mes consecutivo de suba en hipotecas: 1.059 operaciones con crédito (+10% mensual), ya representan el 17,5% de las escrituras del mes. Las búsquedas también repuntaron fuerte (+10%). Pero los precios siguen sin moverse — el usado lleva casi un año planchado en U$S 2.221. Por debajo, el costo de construcción ya vale 1,44 veces menos que el m² promedio, la relación más comprimida en una década.
Por Daniel Bryn
Septiembre 2026 · datos de agosto
Escribanos CABA · Zonaprop · GCBA
6.055
Escrituras CABA · agosto
0% mensual
1.059
Hipotecas · 3er mes de suba
+10% mensual
U$S 2.221
m² usado
Estable · 0% i.a.
6,72%
Renta 2 amb tradicional
$883.000 alquiler
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Agosto dejó una señal que veníamos siguiendo de cerca: el crédito hipotecario acumula tres meses consecutivos de suba — de 584 operaciones en mayo a 1.059 en agosto — y ya representa el 17,5% de las escrituras del mes, muy por arriba del 14,8% promedio de lo que va de 2026. Las búsquedas en portales también repuntaron fuerte: 15,81M, +10% mensual.
Pero eso todavía no se trasladó a los precios. El m² usado lleva prácticamente un año sin moverse (U$S 2.221, 0% mensual y 0% interanual). Mientras tanto, el costo de construcción tocó U$S 1.714/m² — la relación precio promedio/costo cayó a 1,44x, la más comprimida de la serie histórica. Cuando construir cuesta casi lo mismo que comprar, el margen del desarrollador se agota — y eso, tarde o temprano, termina poniéndole un piso al usado.
Módulo 1 — Escrituras
La actividad se mantiene, sin sobresaltos
Con 6.055 escrituras en agosto (0% mensual, -5% interanual), la actividad se sostiene en el nivel de los últimos meses. En lo que va de 2026 se acumulan 41.583 escrituras — de las cuales 6.167 (14,8%) se hicieron con crédito hipotecario.
6.055
Escrituras CABA · agosto
0% mensual
41.583
Acumulado 2026 (ene-ago)
14,8% con hipoteca
U$S 118.499
Monto promedio por escritura
U$S 718M escriturados
Escrituras mensuales CABA · septiembre 2025 - agosto 2026
La actividad de 2026 se sostiene arriba del promedio histórico (línea verde)
Escrituras mensualesPromedio histórico 2017-2026
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires · Base Monitor Inmobiliario
Módulo 2 — Crédito hipotecario
Tercer mes consecutivo de suba
Las operaciones con hipoteca subieron 10% mensual hasta 1.059 — el tercer mes seguido de recuperación (mayo 584 → junio 765 → julio 959 → agosto 1.059, +81% en ese lapso). La baja de tasas empieza a notarse: el crédito ya representa 17,5% de las escrituras de agosto, contra un promedio de 14,8% en lo que va del año.
Hipotecas mensuales · marzo-agosto 2026
Tres meses consecutivos de crecimiento tras el piso de mayo
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires · Base Monitor Inmobiliario
1.059
Hipotecas CABA · agosto
+10% mensual
$2.100
Valor UVA
+20% acumulado 2026
$800.005
1ra cuota UVA promedio
Crédito hipotecario tipo
💡 El matiz importante: el UVA subió 20% en lo que va del año — así que aunque bajen las tasas nominales, la cuota sigue ajustando por inflación. Lo que mejoró es el acceso (más bancos, requisitos algo más flexibles), no que el crédito sea "barato". Para el comprador que califica, hoy es más fácil entrar que hace seis meses.
Módulo 3 — Oferta
El stock se estabiliza
Con 110.214 propiedades en venta (+1% mensual, -1% interanual), el stock prácticamente se equilibró con el año pasado. Se venden aproximadamente 5,5 de cada 100 propiedades publicadas por mes. El aumento interanual (+874 unidades) se concentró en locales comerciales, PH y departamentos, en ese orden.
110.214
Propiedades en venta CABA
+1% mensual
5,5 / 100
Se venden por mes
Absorción mensual
6,4
Deptos por manzana (prom.)
Media CABA
Top de concentración por manzana: Puerto Madero lidera con 37 deptos/manzana, Recoleta 29, Palermo 22. San Telmo, Belgrano y Balvanera completan el top. San Nicolás, Recoleta, Colegiales y Liniers fueron los barrios que más inmuebles sumaron a la cartera en el último año.
Módulo 4 — Composición de la oferta
67% son departamentos
La oferta sigue dominada por departamentos: 74.584 unidades sobre 110.214. Detrás: PH (7.854), locales (5.698), terrenos (5.737), casas (5.508), cocheras (3.550). La cantidad de departamentos se mantiene estable respecto al año pasado.
💡 1 de cada 3 propiedades publicadas es a estrenar. Es un stock que se acumuló mientras el costo de construcción bajaba, y hoy compite fuerte con el usado — precisamente cuando ese costo empieza a subir con fuerza (ver Módulo 8).
Módulo 5 — Búsquedas & demanda
Fuerte recuperación de la demanda
Las búsquedas en portales subieron a 15,81M (+10% mensual, -9% interanual) — la mejor lectura mensual del año. El interés se reparte entre los tres portales principales: Zonaprop concentra el 65% del tráfico, Argenprop el 23% y Mercado Libre el 12%.
10,24M
Zonaprop
65% del total
3,66M
Argenprop
23% del total
1,90M
Mercado Libre
12% del total
🏗️ Oferta vs 🔎 Demanda por tipología
OFERTA
7%
Deptos 80%
Resto 13%
DEMANDA
Casas 15%
Deptos 40%
PH 35%
10%
CasasDeptosPHOtros
🧭 El desajuste se profundizó: el PH pasó de 25% a 35% de la demanda mes a mes, mientras la oferta de PH sigue clavada en 7%. Es el tipo de propiedad con mayor sobredemanda relativa de todo el mercado — si vendés un PH bien ubicado, estás del lado favorable de la balanza.
Módulo 6 — Barrios más buscados
Palermo, Belgrano, Recoleta y Villa Urquiza lideran
Los cuatro barrios más demandados del mes fueron Palermo, Belgrano, Recoleta y Villa Urquiza. Aumenta la demanda en Núñez, Almagro y Saavedra. Cruzando esto con la base del Monitor, el precio y la renta cambian mucho según el barrio — acá el detalle real:
Palermo Belgrano RecoletaVilla Urquiza NúñezAlmagroSaavedra Puerto MaderoCaballitoColegiales San TelmoVilla DevotoBoedoLiniers
Barrio
m² usado
Renta anual
Stock total
Palermo
3.045
5,30%
15.698
Belgrano
2.825
5,49%
8.279
Recoleta
2.623
6,07%
9.405
Villa Urquiza
2.592
6,18%
4.176
Núñez
2.942
5,38%
3.693
Almagro
2.032
7,07%
4.256
Saavedra
2.606
6,02%
1.906
🏆 Almagro tiene la mejor renta de todo el ranking (7,07% anual) con el m² usado más accesible del grupo (U$S 2.032). Del otro lado, Saavedra tiene el stock más chico (1.906 unidades) — menos competencia para el que vende ahí. Palermo concentra el mayor stock de la ciudad (15.698) y sigue siendo el barrio con más consultas.
Módulo 7 — Precios CABA
Otro mes sin aumento
El precio promedio del m² se ubica en U$S 2.476, sin variación mensual en ningún segmento. El usado sigue completamente estable (U$S 2.221, 0% mensual y 0% i.a.) mientras pozo (+4% i.a.) y a estrenar (+2% i.a.) muestran leves subas interanuales, aunque también planchadas en el mes.
U$S 2.221
m² usado
Estable 0% i.a.
U$S 2.958
m² a estrenar
+2% i.a.
U$S 3.134
m² en pozo
+4% i.a.
Evolución del precio del m² CABA · últimos 12 meses
El usado (línea punteada) lleva un año prácticamente inmóvil
PozoA estrenarPromedioUsado
Fuente: Zonaprop · Base Monitor Inmobiliario
U$S 8.613M
Es lo que vale hoy, en dólares, todo el stock de CABA en venta — un 6% menos que en mayo (U$S 9.186M), pese a que la cantidad de propiedades casi no cambió
📊 El precio promedio de venta de un inmueble en CABA es de U$S 154.285. Es un número que combina todas las tipologías y ambientes — desde monoambientes hasta casas — y sirve como referencia general, no como precio de una unidad típica.
Módulo 8 — Costo de construcción
La relación precio/costo, en mínimos históricos
El costo de construcción llegó a U$S 1.714/m² (+19% interanual, +29% acumulado en el año). Comparado con el precio promedio de venta (U$S 2.476), la relación quedó en 1,44 veces — la más baja de toda la serie histórica. Hace un año esa relación era de 1,80x; en 2020 llegó a superar 4x.
U$S 1.714
Costo construcción / m²
+19% i.a.
1,44x
Precio promedio / Costo
Mínimo de la serie
U$S 1.493
Promedio 24 meses
Referencia
Costo de construcción U$S/m² · últimos 12 meses
El salto entre diciembre 2025 y junio 2026 explica buena parte del año
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (GCBA) · Base Monitor Inmobiliario
Relación precio promedio / costo de construcción
De 1,84x a 1,44x en 12 meses — la brecha se sigue cerrando
Elaboración propia: precio promedio m² / costo de construcción m² · Base Monitor Inmobiliario
💡 Por qué esto importa para todos: cuando el costo se acerca al precio de venta, el desarrollador deja de tener margen para lanzar proyectos nuevos. Consecuencia esperable: menos oferta de pozo/estrenar en 2027-2028, y un usado que ya no tiene tanto margen para seguir bajando — porque construir uno nuevo cuesta casi lo mismo.
Módulo 9 — Renta & rentabilidad comparada
La renta sigue firme cerca de los máximos del año
El alquiler promedio de un 2 ambientes se ubica en $883.000 mensuales. La renta tradicional anual en dólares es del 6,72% y el temporario del 7,06% — ambos muy por arriba del promedio histórico de la serie (4,16% desde 2017), aunque con una brecha entre ambos que se sigue achicando.
6,72%
Renta tradicional 2 amb
vs 4,16% histórico
7,06%
Renta temporario 2 amb
Brecha más chica
$883.000
Alquiler promedio 2 amb
≈ U$S 570 al CCL
Rentabilidad del alquiler en dólares · últimos 12 meses
De 5,5% a más de 6,7% — el pico fue en mayo, hoy se sostiene cerca
Fuente: elaboración propia · Base Monitor Inmobiliario
📊 Cómo le fue al ladrillo vs otras inversiones (U$S 100 desde 1/1/2020)
Mercado Libre
+1.141%
Oro
+271%
Merval
+267%
S&P 500
+243%
FCI en $
+124%
Alquiler CABA
+37%
Bono EEUU 10a
+23%
Real Estate ETF
+15%
Plazo Fijo $
+7%
Plazo Fijo U$S
-4%
🧭 Lo que no se ve en el ranking: el alquiler nunca dio negativo en 5 años (mínima 0%) y suma flujo mensual en pesos, algo que ningún otro activo de la lista ofrece. Con el usado en pisos históricos y la renta cerca de máximos, el mix de entrada hoy es de los más atractivos de los últimos años.
monitor.
📊 Hay mucho más en monitorinmobiliario.com
Series históricas desde 2017, todos los barrios de CABA y GBA Norte, actualizado cada mes.
Este informe es un resumen. En la web encontrás el archivo completo de ediciones anteriores, gráficos interactivos y el detalle mes a mes de cada indicador.
"El crédito lleva tres meses de suba consecutiva. Los precios llevan casi un año sin moverse. Cuando esas dos líneas se crucen, ahí vamos a saber si esto es un techo o el arranque de un nuevo ciclo."
— Mientras tanto, el precio correcto sigue siendo la herramienta más efectiva para vender.
🧠 Qué significa para cada uno
🏠
Propietarios que quieren vender
El crédito repuntando trae más compradores calificados al mercado — pero los precios todavía no lo reflejan. Publicar caro "a la espera" de que suba la demanda es un error: el usado lleva un año planchado y el comprador de hoy lo sabe. Un PH o un departamento en Almagro, Palermo o Villa Urquiza bien tasado tiene alta demanda real.
📈
Inversores
El mix de entrada hoy es de los mejores en años: renta cerca de 6,7%, usado en pisos históricos y costo de construcción a solo 1,44x del precio de venta. Almagro combina la mejor renta del ranking (7,07%) con el m² más accesible entre los barrios más buscados.
🏦
Compradores
El crédito mejoró tres meses seguidos y ya es más fácil calificar que a principios de año. Pero la cuota UVA sigue atada a la inflación (+20% en el año): el "acceso" mejoró, el "costo real" no bajó tanto. Con el usado sin subir, sigue siendo buen momento para comprar antes de que el precio reaccione al crédito.
🧱
Desarrolladores
La relación precio/costo tocó su mínimo histórico (1,44x). Cada vez hay menos margen para lanzar proyectos nuevos sin ubicación premium o eficiencia de obra excepcional. Los que están frenando lanzamientos hoy van a definir la escasez de oferta de pozo en 2027-2028.
💡 Para no perder de vista
Hay tres líneas moviéndose en simultáneo que todavía no se cruzaron: el crédito sube hace tres meses, las búsquedas repuntaron 10% y el costo de construcción ya casi alcanzó al precio de venta. Cualquiera de las tres, sola, sería una señal menor. Juntas, empiezan a parecerse a las condiciones que preceden un cambio de ciclo — aunque todavía no se vea en los precios. El que compra o invierte hoy lo hace con datos a favor y sin la presión de un mercado que ya reaccionó.