El mejor mes del año. El crédito sigue lejos de 2025.
Julio dejó la mejor lectura de actividad en Provincia en lo que va del año: 12.177 escrituras (+13,78% mensual). Pero el crédito, aunque rebotó +18% mensual, representa apenas el 12% de las operaciones — muy lejos del 17/18% de 2025. En GBA Norte, San Isidro sigue liderando la recuperación de precios.
Por Daniel Bryn
Agosto 2026 · datos de julio
Escribanos PBA · Zonaprop
12.177
Escrituras PBA · julio
+13,78% mensual
1.450
Hipotecas PBA · julio
-33% i.a.
93.128
En venta · GBA Norte
Estable · -0,5% mes
U$S 2.410
m² promedio GBA Norte
San Isidro +8% i.a.
Julio fue el mejor mes de actividad del año en Provincia de Buenos Aires: 12.177 escrituras, +13,78% mensual, aunque todavía -8,68% por debajo del mismo mes de 2025. La lectura es clara: vender sigue siendo posible, pero con menos crédito cada vez pesa más una buena comercialización, presentación y precio alineado.
El crédito hipotecario rebotó fuerte en el mes (+18,27%) pero sigue representando solo el 12% de las operaciones — muy lejos del 17/18% que tenía en 2025. En GBA Norte, el stock se mantiene prácticamente estable (93.128 propiedades) y San Isidro vuelve a liderar la suba de precios con +8% interanual, mientras Escobar es la localidad donde más cae la oferta (-8% i.a.).
Módulo 1 — Escrituras & demanda
El mejor mes del año en Provincia
Con 12.177 escrituras en julio (+13,78% mensual, -8,68% interanual), la actividad marca su mejor registro de 2026. El mercado sigue activo y demuestra que vender es posible, pero cada vez depende menos del crédito y más de una correcta estrategia comercial: buena presentación y precio competitivo.
12.177
Escrituras PBA · julio
+13,78% mensual
67.212
Acumulado anual PBA
A julio 2026
U$S 64.970
Monto promedio por operación
Ticket PBA
Escrituras mensuales PBA · últimos 12 meses
Julio marca el pico del año, arriba del promedio histórico
Escrituras mensuales PBAPromedio histórico
Módulo 2 — Crédito hipotecario
Rebota, pero sigue lejos de su peso 2025
En julio se firmaron 1.450 hipotecas (+18,27% mensual), pero el dato clave es otro: representan apenas el 12% de las operaciones mensuales, contra el 17/18% que tenían en 2025. La suba de tasas y requisitos más rígidos siguen dejando afuera a una parte de los compradores que necesitan financiamiento.
1.450
Hipotecas PBA · julio
+18,27% mensual
-33%
Variación interanual
Lejos de 2025
12%
Participación en operaciones
vs 17/18% en 2025
💡 Contexto para el vendedor: con el crédito representando solo 1 de cada 8 operaciones, la mayoría del mercado sigue cerrando con comprador al contado. El precio de salida y la presentación de la propiedad siguen siendo definitorios — no hay flujo de crédito que "empuje" operaciones fuera de precio.
Módulo 3 — Oferta vs demanda
Mejora la absorción del stock
Con 307.176 propiedades en venta en toda Provincia y 12.177 escrituras mensuales, hoy se venden 4 de cada 100 propiedades publicadas por mes. Es una leve mejora respecto de meses anteriores, aunque todavía lejos de los niveles más dinámicos de 2025.
307.176
Propiedades en venta PBA
Universo total
4 / 100
Se venden por mes
Mejora vs meses previos
4%
Absorción del stock
Ritmo mensual
Módulo 4 — Demanda GBA Norte
El corredor de Av. Libertador sigue liderando
Las localidades con mayor demanda en agosto fueron Vicente López, Olivos, Martínez y Nordelta. El corredor de Av. Libertador continúa concentrando un alto nivel de consultas por seguridad, accesos, servicios consolidados y calidad urbana. Escobar, Pilar, Tigre y San Fernando siguen captando demanda vinculada a barrios cerrados y proyectos de expansión.
Rincón de Milberg Victoria / San Fernando Escobar Pilar (Centro/Km 50) San Isidro Vicente López La LucilaOlivosBéccar Don TorcuatoMartínez Nordelta (Tigre) Tigre (Centro) Benavídez
📍 Lectura estratégica: el eje Libertador (Vicente López, Olivos, Martínez) sigue absorbiendo la mayor demanda por su cercanía a CABA, buena conectividad y oferta consolidada. Nordelta lidera la demanda de countries y proyectos nuevos en Tigre.
Módulo 5 — Oferta GBA Norte
El stock se mantiene estable
Después de varios meses con movimientos pequeños, GBA Norte se encuentra en una situación de oferta estable pero todavía elevada: 93.128 propiedades en venta, -0,5% mensual y +0,5% interanual. La oferta se concentra en terrenos, departamentos y PH. Terrenos y casas en countries siguen siendo los productos con mayor dificultad para encontrar comprador.
🏗️ Distribución de la oferta por tipo
🏠
39.902
Casas
41%
🌳
23.031
Terrenos
25%
🏢
21.160
Deptos
23%
🏘️
3.645
PH
4%
🏬
1.359
Oficinas
1%
🛋️ Departamentos por ambientes
2 ambientes
37,6%
7.982
3 ambientes
36,3%
7.709
4 ambientes
13,7%
2.913
1 ambiente
9,7%
2.055
💡 El gran diferencial vs CABA: en GBA Norte las casas son por lejos el principal producto del stock (41%), mientras que en CABA los departamentos concentran el 80% de la oferta. Es la lógica de cada mercado — ciudad vertical vs corredor residencial de baja densidad.
Módulo 6 — Stock por localidad
Escobar es donde más cae la oferta
La oferta continúa reduciéndose en la mayoría de las localidades del corredor norte, con la caída más fuerte en Escobar (-8% i.a.), seguida por Pilar (-5%) y Vicente López (-4%). Nordelta y San Fernando son la excepción, con un leve crecimiento (+1%). No todos los mercados de GBA Norte atraviesan el mismo ciclo de oferta.
Localidad
Stock
Var. i.a.
Pilar
21.411
-5%
Tigre
17.500
0%
Escobar
16.252
-8%
Vicente López
8.272
-4%
San Isidro
7.052
-3%
Nordelta
6.722
+1%
San Fernando
3.233
+1%
Módulo 7 — Precios GBA Norte
Estabilidad mensual, pozo lidera el año
El precio promedio del m² se mantiene en U$S 2.410, con variación mensual mínima en todos los segmentos. Pero el año completo vuelve a mostrar la diferencia entre tipologías: pozo +8% i.a., a estrenar +4%, usado apenas +2%. El pozo sigue ajustando por costos de construcción, mientras el usado muestra una recuperación mucho más lenta.
U$S 2.250
m² usado
+2% i.a.
U$S 2.669
m² a estrenar
+4% i.a.
U$S 2.969
m² en pozo
+8% i.a.
Evolución del precio del m² · GBA Norte 2017-2026
El pozo recuperó su pico de 2018-19; el usado sigue rezagado
PozoA estrenarPromedioUsado
📊 Lectura de tendencia: el pozo ya superó ampliamente sus valores de 2017-19. El usado, en cambio, todavía está por debajo de aquellos niveles — la brecha entre obra nueva y usado es hoy una de las más marcadas de la serie histórica en GBA Norte.
Módulo 8 — Precios por localidad
San Isidro lidera, Vicente López se estabiliza
San Isidro vuelve a destacarse como la localidad con mayor crecimiento interanual de precios (+8%), seguida por Escobar (+4%) y Nordelta (+4%). Vicente López y San Fernando se mantienen sin variación (0% i.a.) — la localidad más cara del corredor hace una pausa tras varios años de subas.
Localidad
Precio U$S/m²
Var. i.a.
San Isidro
2.953
+8%
Vicente López
3.588
0%
Nordelta
3.196
+4%
Tigre
2.371
+2%
San Fernando
1.980
0%
Escobar
1.712
+4%
Pilar
1.646
+2%
📍 Cómo leer esta tabla: Vicente López (U$S 3.588/m²) sigue siendo la localidad más cara del corredor, pero su ciclo alcista se pausó del todo este año. San Isidro, con mejor equilibrio precio/ubicación, es hoy la que más traccciona valor. En el extremo accesible, Pilar (U$S 1.646) y Escobar (U$S 1.712) siguen siendo la puerta de entrada al corredor norte.
Módulo 9 — CABA vs Provincia
Cómo se reparte el mercado
2 : 1
Se escrituran 2 propiedades en Provincia por cada operación en CABA
Si bien la relación continúa muy por debajo del pico registrado durante la pandemia (más de 4:1), refleja un mercado que volvió a una dinámica mucho más equilibrada entre ambas jurisdicciones. Durante los años de mayor mudanza al conurbano (2020-2021), Provincia llegó a cuadruplicar a CABA en operaciones mensuales.
🧭 Lectura estratégica: el ratio actual sugiere que el ciclo de "éxodo a GBA" se estabilizó hace tiempo. Hoy CABA y GBA vuelven a moverse en paralelo, cada uno con su lógica: CABA con más departamentos y crédito, GBA con más casas y compradores al contado.
monitor.
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Este informe es un resumen. En la web encontrás el archivo completo de ediciones anteriores, gráficos interactivos y el detalle mes a mes de cada indicador.
"Julio fue el mejor mes del año en escrituras, pero el crédito todavía representa apenas 1 de cada 8 operaciones. El mercado se acomoda, pero no explota."
— Más operaciones, pero todavía no es boom. El comprador tiene más poder de elección y el propietario necesita competir con precio, producto y estrategia.
🧠 Qué significa para cada uno
🏠
Propietarios que quieren vender
Julio fue el mejor mes de actividad del año: más compradores activos por metro cuadrado publicado. Pero con el crédito representando solo 12% de las operaciones, el comprador que llega es mayormente al contado y exigente. La propiedad bien tasada se vende; la mal tasada se acumula en el stock.
📈
Inversores
San Isidro (+8% i.a.), Escobar (+4%) y Nordelta (+4%) muestran la mejor tracción de precios del corredor. Vicente López y San Fernando en pausa (0% i.a.) pueden ofrecer oportunidades de entrada en zona premium sin pagar sobreprecio de ciclo alcista.
🏦
Compradores
El rebote del crédito (+18% mensual) es una buena noticia, aunque su participación sigue baja (12% vs 17/18% en 2025). El corredor norte tiene amplitud enorme de precios: de U$S 1.646/m² en Pilar a U$S 3.588 en Vicente López. Con más poder de elección, es buen momento para negociar.
🧱
Desarrolladores
El pozo sigue subiendo +8% i.a. por costos de construcción, mientras el usado apenas avanza 2%. La brecha entre segmentos se amplía — el desarrollador tiene que trasladar costos a un mercado donde el usado no acompaña. Ubicación y eficiencia de obra son cada vez más decisivas.
💡 Para no perder de vista
La combinación de mejor mes del año en escrituras + crédito que todavía no recupera peso + stock estable configura un mercado que se está acomodando, no explotando. San Isidro sigue liderando en precios mientras otras localidades del corredor hacen una pausa — es momento de diferenciar por localidad, no generalizar. El propietario que entienda el ciclo específico de su zona va a tomar mejores decisiones que el que mira solo el promedio del corredor.