🌿 Informe mensual · PBA + GBA Norte · Septiembre 2026
El crédito repunta en Provincia. El pozo, el más difícil de vender.
Agosto dejó 1.629 hipotecas en Provincia — tercer mes consecutivo de suba (+12% mensual), el mismo patrón que venimos viendo en CABA. Pero acá el matiz es otro: el segmento pozo, empujado por el costo de construcción, se convirtió en el producto más difícil de vender. El usado, en cambio, sigue moviéndose parejo. Y San Isidro vuelve a liderar la suba de precios del corredor norte.
Por Daniel Bryn
Septiembre 2026 · datos de agosto
Escribanos PBA · Zonaprop
12.233
Escrituras PBA · agosto
+1% mensual
1.629
Hipotecas · 3er mes de suba
+12% mensual
92.112
En venta · GBA Norte
-1% mensual
U$S 2.416
m² promedio GBA Norte
San Isidro +9% i.a.
Agosto cerró con 12.233 escrituras en Provincia (+1% mensual, -5% interanual) — la actividad se mantiene, pero la aceleración que vimos el mes pasado (+13,78%) se frenó de golpe. El ticket promedio por escritura fue de U$S 72.777.
El dato que más se repite mes a mes es el del crédito: 1.629 hipotecas, tercer mes consecutivo de suba (+12% mensual) — el mismo patrón de recuperación que venimos siguiendo en CABA. Ya representa el 14% de las operaciones y el 30% del volumen total vendido, lo que sugiere que el crédito financia tickets más altos que el promedio del mercado. En GBA Norte, el pozo se convirtió en el producto más difícil de vender — el costo de construcción lo empuja hacia arriba mientras el usado se mueve mucho más lento.
Módulo 1 — Escrituras & demanda
La aceleración se frenó, pero el nivel se sostiene
Con 12.233 escrituras en agosto (+1% mensual, -5% interanual), la actividad se mantiene en el nivel de los últimos meses. Después del salto de julio (+13,78%), agosto mostró una pausa — el mercado sigue funcionando, pero la recuperación del volumen sigue siendo gradual, no un despegue.
Escrituras mensuales PBA · junio-agosto 2026
El salto de julio se frenó — agosto casi no se movió
Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires · Elaboración propia
12.233
Escrituras PBA · agosto
+1% mensual
79.445
Acumulado anual PBA
A agosto 2026
U$S 72.777
Ticket promedio por escritura
PBA
Módulo 2 — Crédito hipotecario
Tercer mes seguido de más crédito
Se registraron 1.629 hipotecas en agosto (+12% mensual) — el tercer mes consecutivo de recuperación (junio 1.226 → julio 1.450 → agosto 1.629, +33% en ese lapso). El crédito representa 14% de las operaciones y 30% del volumen total vendido — una brecha que sugiere que las operaciones con hipoteca tienden a ser de ticket más alto que el promedio.
Hipotecas mensuales PBA · junio-agosto 2026
El mismo patrón de recuperación que se ve en CABA — tres meses seguidos al alza
Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires · Elaboración propia
1.629
Hipotecas PBA · agosto
+12% mensual
14%
Del total de operaciones
1 de cada 7
30%
Del volumen total vendido
Ticket más alto
💡 Lo que viene: las nuevas bajas de tasas anunciadas por varios bancos privados podrían darle más impulso al financiamiento en los próximos meses. Si el patrón de 3 meses de suba se mantiene, septiembre debería confirmar si esto es una recuperación sostenida o un rebote de corto plazo.
Módulo 3 — Oferta vs demanda
La absorción mejora, de a poco
Con 303.361 propiedades en venta en toda Provincia y 12.233 escrituras mensuales, hoy se venden 4 de cada 100 propiedades publicadas por mes. Hay una competencia importante entre vendedores y los compradores mantienen capacidad de negociación — sigue siendo clave trabajar con precios y estrategias comerciales ajustadas al mercado real.
303.361
Propiedades en venta PBA
Universo total
4 / 100
Se venden por mes
Leve mejora
4%
Absorción del stock
Ritmo mensual
Módulo 4 — Demanda GBA Norte
Vicente López, San Isidro y Olivos lideran
Las localidades con mayor demanda en agosto fueron, en orden: 🥇 Vicente López, 🥈 San Isidro y 🥉 Olivos. Los siguen Martínez y Nordelta. El interés continúa concentrado en el corredor norte, con especial protagonismo de las localidades cercanas a Av. Libertador.
Vicente López San Isidro Olivos MartínezNordelta
📍 Lectura estratégica: el podio completo pertenece al eje Libertador — Vicente López, San Isidro y Olivos concentran la demanda por cercanía a CABA, buena conectividad y servicios consolidados. Es la tercera vez consecutiva que este trío domina el ranking, con rotación interna en el orden.
Módulo 5 — Oferta GBA Norte
El stock vuelve a bajar
Las propiedades en venta en el corredor norte cayeron a 92.112 (-1% mensual, -1,5% interanual) — la reducción se concentró principalmente en casas y departamentos de 3 ambientes. Los terrenos siguen siendo uno de los productos más difíciles de vender. Menos oferta puede ir modificando gradualmente las condiciones de competencia entre vendedores, aunque no implica una recuperación inmediata de precios.
🏗️ Distribución de la oferta por tipo
🏠
36.666
Casas
40%
🌳
22.732
Terrenos
25%
🏢
20.798
Deptos
23%
🏘️
3.627
PH
4%
🏬
1.341
Oficinas
1%
🛋️ Departamentos por ambientes
2 ambientes
37,6%
3 ambientes
36,1%
4 ambientes
13,7%
1 ambiente
9,8%
💡 73,7% de la oferta de departamentos es de 2 y 3 ambientes — concentran buena parte del mercado del corredor norte. Las casas siguen siendo, por lejos, el principal componente de la oferta total (40%), el gran diferencial frente a CABA donde los departamentos dominan.
Módulo 6 — Stock por localidad
Nordelta, la mayor caída de oferta
Pilar y Tigre siguen concentrando los mayores volúmenes de oferta del corredor. Nordelta registra la mayor caída interanual (-2%) entre las localidades relevadas — señal de que ahí la demanda está absorbiendo stock más rápido que en el resto.
Localidad
Stock
Var. i.a.
Pilar
21.247
0%
Tigre
17.197
-1%
Escobar
15.980
-1%
Vicente López
8.236
0%
San Isidro
6.982
-1%
Nordelta
6.571
-2%
San Fernando
3.193
-1%
Módulo 7 — Precios GBA Norte
El pozo, el producto más difícil de vender
El precio promedio del m² es de U$S 2.416. El usado se mantiene relativamente estable (+3% i.a.), mientras el pozo sigue ajustando fuerte por costos de construcción (+10% i.a., +2% solo en el mes) — y se convirtió, según el propio relevamiento, en el producto inmobiliario más difícil de vender hoy en el corredor norte.
U$S 2.258
m² usado
+3% i.a.
U$S 2.668
m² a estrenar
+3% i.a.
U$S 3.029
m² en pozo
+10% i.a.
Evolución del precio del m² GBA Norte · junio-agosto 2026
El pozo acelera; el usado se mueve casi plano
PozoUsado
Fuente: Zonaprop · Elaboración propia
🧱 La brecha entre usado y pozo sigue ampliándose. El usado se mueve con recuperación lenta y estable; el pozo continúa ajustando en función de los costos de construcción — el mismo fenómeno que ya venimos documentando en CABA, donde la relación precio/costo tocó su mínimo histórico este mes.
Módulo 8 — Precios por localidad
San Isidro lidera, con +9% interanual
San Isidro registra la mayor variación interanual de precios del corredor (+9%), muy por encima del resto. Nordelta (+3%) y Escobar (+3%) también destacan. La evolución de valores presenta diferencias importantes entre localidades — analizar cada mercado de manera particular sigue siendo clave.
Localidad
Precio U$S/m²
Var. i.a.
San Isidro
2.995
+9%
Vicente López
3.636
+2%
Nordelta
3.202
+3%
Tigre
2.364
+2%
San Fernando
1.989
+0,2%
Escobar
1.704
+3%
Pilar
1.627
+1%
📍 Cómo leer esta tabla: Vicente López sigue siendo la localidad más cara del corredor (U$S 3.636/m²), pero con la suba interanual más chica entre las de mayor valor (+2%). San Isidro, en cambio, combina buen precio de entrada relativo con la mejor tracción del corredor. En el extremo accesible, Pilar (U$S 1.627) y Escobar (U$S 1.704) siguen siendo la puerta de entrada a GBA Norte.
Módulo 9 — CABA vs Provincia
Cómo se reparte el mercado
2 : 1
Se escrituran 2 propiedades en Provincia por cada operación en CABA
Durante la pandemia esta relación llegó a superar las 4 operaciones en Provincia por cada una en CABA. Hoy se encuentra mucho más equilibrada — reflejo de un mercado que dejó atrás el pico de mudanza masiva al conurbano y volvió a una dinámica más pareja entre ambas jurisdicciones.
🧭 Lectura estratégica: CABA y GBA Norte se mueven hoy en paralelo, cada uno con su propia lógica — CABA con más departamentos y algo más de crédito, GBA Norte con más casas y compradores mayormente al contado. Las dos regiones muestran el mismo patrón de recuperación crediticia este mes: tercer mes consecutivo de suba en hipotecas.
monitor.
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Este informe es un resumen. En la web encontrás el archivo completo de ediciones anteriores, gráficos interactivos y el detalle mes a mes de cada indicador.
"El crédito repunta hace tres meses, pero el pozo se volvió el producto más difícil de vender. Es el mismo síntoma que en CABA, con otro nombre: el costo de construcción está reordenando el mercado desde abajo."
— El usado sigue siendo la apuesta más segura mientras el pozo digiere su propio costo.
🧠 Qué significa para cada uno
🏠
Propietarios que quieren vender
El stock de GBA Norte sigue bajando (-1% mensual, -1,5% i.a.) y el crédito repunta hace tres meses: hay más compradores activos por unidad publicada. Si vendés en Nordelta, donde el stock cae más fuerte, o en San Isidro, donde el precio ya reacciona, el contexto juega a favor. Publicar bien tasado sigue siendo lo que diferencia.
📈
Inversores
San Isidro (+9% i.a.) es la localidad con mejor tracción del corredor, seguida por Nordelta y Escobar (+3%). Vicente López, con la suba más chica entre las caras (+2%), puede ofrecer entrada en zona premium sin pagar sobreprecio de ciclo alcista.
🏦
Compradores
El crédito lleva tres meses de suba y las bajas de tasas anunciadas por bancos privados podrían darle más impulso. El pozo es hoy el segmento más caro relativo por el costo de construcción — el usado, con recuperación más lenta, puede ser la mejor opción para entrar sin pagar esa prima.
🧱
Desarrolladores
El pozo sube +10% i.a. — el mayor ajuste de todo el corredor — pero el propio mercado lo señala como el producto más difícil de vender hoy. La ecuación se complica: costos que suben, demanda que no siempre convalida ese precio. Ubicación y producto ajustado a la demanda real son cada vez más decisivos.
💡 Para no perder de vista
El crédito repunta en Provincia igual que en CABA — tercer mes consecutivo de suba en ambos mercados. Pero acá aparece un matiz que no está en la Ciudad: el pozo, no el usado, es el segmento que más está costando vender, justo el que más sube de precio. Es la misma tensión costo-construcción-vs-precio que documentamos en CABA, expresada distinto: allá comprime el margen del desarrollador, acá empieza a frenar la demanda del producto nuevo. Vale la pena seguir de cerca si esto se traduce en más oferta de pozo en el mercado en los próximos meses.